Prevenção à lavagem de dinheiro

Operações Suspeitas

Operações de Comunicação Automática (COA)

Deverão ser comunicadas automaticamente ao COAF as seguintes operações ou propostas de operações:

  • Qualquer transação ou proposta de transação que envolva o pagamento ou recebimento, em espécie, de valor igual ou superior a R$100.000,00 (cem mil reais) ou o equivalente em moeda estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o ativo dos agentes imobiliários, e
  • Envolvendo quaisquer pessoas mencionadas na Resolução nº 15 do COAF, de 28 de março de 2007.

http://www.diariodasleis.com.br/busca/exibelink.php?numlink=1-219-34-2007-03-28-15

 

Operações de Comunicação Suspeita (COS)

Conforme o artigo 9º da Resolução, a proposta e/ou a realização de transações imobiliárias nas situações listadas a seguir, podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na Lei nº 9.613, de 1998, ou com eles se relacionarem, devendo ser analisadas com especial atenção pelos agentes imobiliários e, se consideradas suspeitas, comunicadas ao COAF:

  • Com valores inferiores ao limite estabelecido para as operações de comunicação obrigatória que, por sua habitualidade e forma possam configurar artifício para burlar os registros e as comunicações previstas como obrigatórias;
  • Com aparente aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel;
  • Cujo valor em contrato se mostre divergente da base de cálculo do ITBI recolhido;
  • Incompatíveis com o patrimônio, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes;
  • Nas quais os agentes atuem no sentido de induzir a não-manutenção dos registros da transação realizada;
  • Nas quais haja resistência na prestação das informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação;
  • Que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
  • Cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiros;
  • Cujo pagamento seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas;
  • Cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel;
  • Cujo pagamento tenha sido realizado por meio de transferências de recursos do exterior, em especial oriundos daqueles países ou dependências com tributação favorecida e regimes fiscais privilegiados, nos termos da regulamentação expedida pela Secretaria da Receita Federal, transações envolvendo pessoa jurídica domiciliada em jurisdições consideradas pelo Grupo de Ação contra a Lavagem de Dinheiro e o Financiamento do Terrorismo (GAFI) de alto risco ou com deficiências estratégicas de prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo;
  • Cujo pagamento seja realizado por pessoas residentes ou domiciliadas em cidades localizadas na faixa de fronteira designada no artigo 20, parágrafo 2º da Constituição Federal; e
  • Cujo pagamento ou recebimento envolva pessoa física ou jurídica estrangeira ou com domicílio/sede em outro país.

O agente imobiliário, diante de uma proposta ou transação com essas características, deve ter especial atenção, isto é, deve adotar medidas extras para buscar informações sobre as características dessa operação a fim de averiguar, dentro de suas possibilidades, se a operação busca a ocultação, dissimulação ou conversão de valores provenientes da prática de infrações penais. Se concluir que a operação é suspeita de lavagem ou mesmo se encontrar dificuldades na obtenção de informações para melhor entender a operação, deve comunicá-la ao COAF como operação suspeita. Todo esse procedimento de averiguação deve ser registrado por escrito e mantido com o agente imobiliário.

Todas as comunicações (automáticas ou suspeitas) feitas ao COAF são confidenciais, de forma que todos os agentes imobiliários estão protegidos, independente de eventuais desdobramentos, sendo que as comunicações feitas de boa fé não acarretarão quaisquer responsabilidades.

 

Exemplos de operações suspeitas

O setor imobiliário é um dos alvos para a lavagem de dinheiro decorrentes do tráfico de drogas. Um Estado brasileiro, por exemplo, chegou a apurar que 90% do lucro do tráfico é “lavado” em operações envolvendo compra e venda de imóveis. Na maioria das situações, os imóveis são colocados em nome de parentes, para disfarçar a ilicitude da operação. Por isso, um dos indicadores de suspeita da Resolução são justamente operações realizadas por terceiros.

Em caso de grande repercussão, envolvendo corrupção de fiscais, também houve lavagem do dinheiro obtido ilicitamente por meio de operações no setor imobiliário. Investigações do Ministério Público Estadual levaram a operações suspeitas de lavagem envolvendo os acusados de corrupção e empresas imobiliárias.

Uma das formas de lavagem de dinheiro no setor imobiliário é a compra de imóveis com recursos de origem ilícita, por valores oficialmente menores que os valores efetivamente pagos. A diferença entre o valor da transação e o valor declarado oficialmente é paga com dinheiro em espécie e, em seguida, o imóvel é vendido pelo valor de mercado. O lucro aparentemente gerado é utilizado para justificar a origem do dinheiro.

Outros sinais de operações suspeitas são: (I) transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime.; (II) transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes.; (III) recebimento de recursos com imediata compra de instrumentos para a realização de pagamentos ou de transferências a terceiros, sem justificativa; e (IV) movimentação de recursos incompatível com o patrimônio, a atividade econômica e a capacidade financeira (fonte COAF).

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