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Financimanto Habitacional e a Caixa Econômica Federal

 

O SFH - Sistema Financeiro da Habitação foi criado em 1964. A partir de então, o BNH, Banco Nacional da Habitação, passou a desenvolver suas atividades. Até 1967, segundo Maurício Schulman, ex-presidente do BNH, os recursos eram escassos ante a dimensão do problema habitacional e foram desenvolvidos poucos projetos. A atuação do BNH passou a ser maior quando o FGTS ficou sob a sua gerência, permitindo um fluxo financeiro contínuo, que possibilitou uma dinamização nas suas aplicações.

Ainda em 1967, foi criado o SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que veio a se constituir uma nova fonte de recursos para a atividade da produção habitacional urbana. Esses dois sistemas de captação de poupança interna (compulsório e voluntário) acumularam, em onze anos, um montante financeiro gigante, refletindo de forma incontestável o retorno ao hábito de poupar, desestimulado no período antecedente a 1964. Ambos constituíram-se como origem básica dos recursos do Sistema Financeiro da Habitação para desenvolver seus programas habitacionais.

Mecanismos de subsídios passaram a inviabilizar o atendimento. Um exemplo citado por Maurício Schulman foi o da tabela de juros variáveis de zero a 10%, proporcional ao valor do financiamento; o benefício fiscal representado pela devolução de 10% das prestações pagas e a não-incidência, no preço de venda de habitações populares, dos investimentos em infra-estrutura e equipamentos comunitários.

Os Corretores e o Banco Nacional da Habitação

Foi por intermédio do Congresso Brasileiro de Corretores de Imóveis, em novembro de 1966, que houve o primeiro contato oficial dos Corretores com o Plano Nacional da Habitação. Nesta oportunidade aconteceu o encontro entre os srs. Aníbal Paes de Barros Neto (suplente da 7ª diretoria do SCIESP) e Luiz Alberto Caldas de Oliveira (na época suplente da 9ª diretoria do SCIESP e delegado junto à Federação do Comércio do Estado de S. Paulo) com o dr. Mário Trindade (que viria a se tornar o presidente do BNH) e sua equipe, na empresa Paes de Barros.

Aníbal Paes de Barros Neto e Luiz Alberto Caldas de Oliveira tinham como objetivo desenvolver e executar o programa do BNH na área privada, no Estado de São Paulo. Com elementos de assessoria e direção de nível elevado para época, em fevereiro de 1967, foram transformados em agentes financeiros do BNH. Em julho desse mesmo ano criaram e dirigiram a ACRESP - Associação das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança do Estado de São Paulo, que congregou as catorze recém-criadas sociedades de crédito imobiliário.

Em agosto a ACRESP promoveu o "I Encontro Nacional das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança", reunindo 35 entidades privadas que tinham o maior interesse na execução do BNH. Empresários de todo o Brasil, até então desconhecidos entre si, criaram por unanimidade durante esse congresso a ABECIP - Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança, tendo como presidente o sr. Renato Darcy de Almeida. Nessa época, a Paes de Barros iniciava seus primeiros passos na captação e aplicação de recursos.

VI Reunião Interamericana de Poupança e Empréstimo

Através da VI Reunião Interamericana de Poupança e Empréstimo, que ocorreu em março de 1968, no Rio de Janeiro, o Brasil mostrava à América Latina a liderança conquistada pelo Sistema de Poupança e Empréstimo em apenas dois anos de ação no mercado. O resultado despertou grande interesse dos outros países em conhecer o sistema brasileiro, que já financiava 250 mil unidades habitacionais.

Durante esse encontro, Aníbal Paes de Barros Neto fez um pronunciamento, no qual oferecia às Caixas Econômicas uma aliança. Dessa forma, tanto a iniciativa privada quanto a oficial poderiam atingir seus objetivos de financiamento habitacional. Ele citou de maneira gloriosa a participação efetiva dos Corretores no processo.

O intercâmbio entre os profissionais de todo o Brasil era crescente, com a participação dos Estados do Rio Grande do Sul, Paraná, Bahia, Goiás, Pernambuco e Brasília. A exaltação quanto à demonstração do sucesso administrativo, filosófico e ideológico era evidente nos pronunciamentos feitos pelos srs. Mário Trindade e Renato Darcy de Almeida.

Origem e apresentação do SFH e BNH

O Sistema Financeiro de Habitação existe há aproximadamente quatro séculos. Começou na Inglaterra, num sistema de agrupamento de várias pessoas que necessitavam ter sua casa própria, e faziam o que hoje é conhecido por consórcio. Por volta de 1905, os Estados Unidos incorporaram esta prática. Foram criadas associações de poupança e empréstimo e sociedades de crédito imobiliário, dando origem ao banco e ao Sistema de Habitação.

"Entre 1949 e 1951 o mercado imobiliário brasileiro constituía uma atividade marginalizada, não reconhecida nem pelos próprios dirigentes da nação, sem assistência financeira ou cobertura de instituto legal de crédito de espécie alguma, sem qualquer apoio de iniciativas oficiais. Foi nesse período que a diretoria da Paes de Barros, constituída por Corretores, aprendeu a lidar com a avaliação de imóveis e, ao mesmo tempo, com a escolha de empresários do setor que investiam nesta área", conta Luiz Alberto Caldas de Oliveira (já falecido), diretor superintendente da Paes de Barros.

A ganância desenfreada dos empresários imobiliários e a dificuldade dos compradores gerou um processo inflacionário, deteriorando o mercado imobiliário e transformando-o num mercado especulativo, onde só podiam operar pessoas de grande poder financeiro. O considerável aumento no valor do patrimônio adquirido e a baixa taxa a ser paga pelo empréstimo causavam, inclusive, sérios problemas de ordem de custo à Caixa Econômica Federal", explica Luiz Alberto.

As transações imobiliárias não tinham acolhimento em qualquer casa de crédito, em bancos oficiais e particulares. Portanto, foi necessária a introdução de uma nova mentalidade governamental, ocasionando uma verdadeira revolução de princípios e de sistemas. As autoridades federais e fiscais chegaram à conclusão de que uma previsão orçamentária, realizada e aprovada durante um exercício para vigorar no exercício seguinte, perdia taxas altíssimas da data de sua aprovação à do encerramento do exercício financeiro.

Para que se pudesse dar impulso ao mercado imobiliário, visto que qualquer transação na área levava no mínimo dez anos para a conclusão do processo, o ministro Roberto Campos, assessorado por uma equipe, elaborou o Plano Nacional de Habitação e o Banco Nacional da Habitação, instituindo a Correção Monetária (reestruturação de um saldo devedor na proporção em que o dinheiro se desvaloriza) por meio da Lei nº 4.380 em 1964 , levada à execução pelo presidente Castelo Branco.

Por outro lado, paralelamente ao impulso no mercado imobiliário, havia a necessidade do incentivo na construção civil, que "gerava" uma enorme quantidade de empregos: fator social de grande preocupação para o governo na época. Dessa forma, o Congresso aprovou a lei que criava a correção monetária nas mais diversas áreas financeiras em que o governo se via envolvido.

A primeira aplicação da correção monetária pelo governo incidiu sobre os créditos fiscais, a segunda foi exatamente no mercado imobiliário, em função do déficit habitacional, que, em 1964, era de aproximadamente 6 milhões de casas. Esta questão despertava uma grande preocupação em alguns segmentos do governo, enquanto outra facção já se preocupava com a implantação de uma política social mais humana, oferecendo às classes de menor poder aquisitivo condições para a obtenção de suas casas.

Nesse período são criadas as cooperativas sindicais e de grupos (que eram entidades que abrangiam um ou mais sindicatos dos trabalhadores e que recebiam do BNH assistência técnica e financeira) e as Cohabs (cooperativas habitacionais resultantes da união de governos estaduais e municipais com o Plano Nacional de Habitação), que visavam proporcionar moradia às pessoas sem recursos financeiros para tal.

Em fins de 1966, o BNH resolveu criar condições para que a iniciativa privada pudesse colaborar com o plano e introduzir, paralelamente ao trabalho das Cohabs e cooperativas, toda a experiência adquirida ao longo dos anos nas empresas imobiliárias e sua capacidade técnica e empresarial de construção. Conseqüentemente, no final de 1966 o BNH promulgou e aprovou a Resolução nº 101/66, que era uma coordenação do banco, dos interesses, recursos e capacidade da iniciativa privada para colaborar com o Plano Nacional da Habitação, criando assim um mercado com condições operacionais, onde o Corretor de Imóveis já poderia atuar, bem como os banqueiros, engenheiros e as empresas construtoras. Dentro desse processo foi criada a figura do "Iniciador".

O Iniciador era um cidadão que ia ao BNH e provava que tinha experiência imobiliária, idoneidade, lastro financeiro e capacidade técnica. Apresentava o seu projeto de construção, de forma técnica, para ser analisado pelo banco. Após análise, obtinha a aprovação, e o Banco se comprometia a aprovar em até 80% do saldo financeiro do empreendimento, atendendo as camadas em ordem crescente de poder aquisitivo. Ou seja, o Iniciador não passava de uma pessoa comum ou um empresário que queria entrar no mercado imobiliário com fins pessoais (aquisição da casa própria) ou de empreendimentos, e para tanto contava com o apoio financeiro do BNH.

De acordo com o relatório distribuído durante a convenção da Paes de Barros, entre 1964 e 1977, o SFH financiou 1738 imóveis, 921 mil dos quais pertenciam à área denominada de interesse social. Do total de novas unidades habitacionais financiadas nessas áreas, 309 mil foram feitas entre 1976 e 1977. Este foi apenas um reflexo do efeito das alterações nos mecanismos financeiros e da aplicação do benefício fiscal, demonstrando o direcionamento da política habitacional para as faixas de renda mais carentes. No período de 1964 a 1977, o BNH aplicou um enorme montante de dinheiro em programas habitacionais.

A Caixa Econômica Federal e o Financiamento Habitacional

A Caixa Econômica Federal é uma instituição financeira, sob forma de empresa pública, vinculada ao Ministério da Fazenda e dotada de personalidade jurídica de direito privado, com patrimônio próprio e autonomia administrativa. Sua constituição foi estabelecida pelo Decreto-lei nº 759, de 12 de agosto de 1969, alterado pelo Decreto-lei nº 1.259, de 12 de fevereiro de 1973. A empresa é produto da unificação de 22 antigas Caixas Econômicas Federais, autônomas, do antigo Conselho Superior. Em decorrência desta união, as antigas Caixas foram substituídas por 21 filiais nos Estados e em Brasília.

Transformando Sonhos em Realidade

Os programas habitacionais de maior importância social, financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF), são as casas econômicas e populares.
A Caixa ficou conhecida como o Banco da Casa Própria, em função de uma atribuição do Governo Federal, dando a entidade a responsabilidade de atuar como o principal agente do SFH. Esta autorização foi ratificada pelo Decreto-lei nº 759, que trata da unificação das Caixas. Com ela, ampliou-se o leque de operações que abrangem empréstimos habitacionais: financiamento para a compra, construção, ampliação e reforma da casa própria; transferência de recursos a empresas de construção civil, para reforço de capital de giro; e financiamento de obras de infra-estrutura ligadas ao desenvolvimento urbano e saneamento básico.

Além de financiar a compra da casa própria, sua construção ou reforma, à pessoa física, a Caixa passou a financiar também o condomínio fechado. Esta operação ocorre quando um grupo comprova a existência de, no mínimo, 50% do comprometimento com a aquisição das unidades residencias do empreendimento. Outra modalidade é o financiamento de imóveis usados para pessoa física, dando preferência a antigos inquilinos. Este é um dos principais mercados de trabalho do Corretor de Imóveis, que contando com este sistema de financiamento pode viabilizar as transações no segmento imobiliário.

A CEF é o maior agente financeiro da habitação do Brasil, detendo mais de 50% do total de recursos destinados a este setor. É responsável também por 95% dos
financiamentos destinados à população de baixa renda, segmento para o qual estão direcionados os principais programas da Instituição. A Caixa não só repassa os recursos do BNH às Cooperativas Habitacionais, como também soma aos do BNH seus próprios recursos para financiamento de habitações populares e de compra de terrenos destinados à construção de conjuntos residenciais. Neste sentido, empresta recursos às COHABS - Companias de Habitação Popular, e aos Institutos de Previdência dos Estados, ajudando assim, a impulsionar programas de construção de casas populares.

De 1964 a 1996, a CEF proporcionou a construção de mais de cinco milhões de moradias, beneficiando cerca de 20 milhões de pessoas. A principal fonte de recursos para os financiamentos habitacionais é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS. Complementando esses recursos, o setor habitacional conta, ainda, com a captação das Cadernetas de Poupança e com os recursos do Orçamento Geral da União.

Carta de Crédito

Em 1996, a CEF lançou novas linhas de crédito habitacional, através dos Programas Carta de Crédito-CEF, Programa de Apoio à Produção de Habitação, Crédito com Garantia Lastreada em Antecipação de Recebíveis e o Programa Carta de Crédito-FGTS (reuniu o Cred-Mac, Cred-Casa, Pró-Cred Associativo e Individual).

A importância do programa Carta de Crédito é a retomada em 1996 dos financiamentos para a classe média, que permaneceram paralisados por cinco anos. O programa foi desenvolvido com recursos próprios da CEF. Destina-se a aquisição, construção e reforma ou ampliação de imóvel. Neste mesmo ano, foram recebidas 115,9 mil inscrições, envolvendo recursos da ordem de R$ 3,5 bilhões.

Em 1997 o programa da Carta de Crédito foi incorporado pelo Governo Federal ao projeto Brasil em Ação. Desta forma, foram eliminados 70% dos documentos exigidos, os procedimentos simpliciados e os agentes operadores treinados. Além disso foram celebrados convênios com associações a cartórios para tornar mais rápida e menos custosa a expedição das certidões requeridas. As prefeituras foram incentivadas a simplificarem as exigências para a regularização dos imóveis populares. O Governo também celebrou parcerias com entidades civis, como o Crea e o Creci, universidades, sindicatos, cooperativas e outros órgãos a fim de incentivar ainda mais este programa.


Poupança Vinculada

Em 1997 a Caixa Econômica Federal lançou uma nova modalidade de caderneta de poupança com prazo de 12 meses para a aquisição da casa própria. Esta sistemática beneficiou principalmente a compra de imóveis usados, o maior filão do Corretor.


Convênios com os Conselhos de Corretores de Imóveis

A Caixa e os Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis vem assinando nos últimos anos diversos acordos e convênios para a venda de imóveis adjudicados (unidades retomadas judicialmente dos mutuários inadimplentes). Em agosto de 1997, Waldyr Luciano, presidente do Cofeci, Roberto Capuano, presidente do Creci/SP e Sérgio Cutolo, presidente da CEF, assinaram um convênio de cooperação mútua para consulta das ofertas de imóveis disponibilizadas pela Central de Operações Imobiliárias (COI). Este e outros convênios tem a finalidade de facilitar a compra da Casa Própria por milhares de brasileiros.

São parcerias que fazem a história e a elas é feita esta justa homenagem.

 

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